Propiedad e Ingeniería
Preguntas en relación
con los aspectos generales del seguro:
Este seguro hace parte de los mecanismos de amparo que buscan cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas, cuando dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina en todo o en parte por vicio de la construcción, o por vicio del suelo o por vicio de los materiales empleados durante la ejecución de las obras civiles.
A traves del Decreto 1606 del 05 de agosto de 2022, se estableció la gradualidad para la aplicación de la obligatoriedad de la norma.
Para los proyectos ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Bogotá D.C. y de Medellín según lo definido en el anexo 1° del CONPES 3819 de 2014 que señalada el mecionado Decreto, en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea o haya sido radicada en legal y debida forma, con posterioridad al 31 de diciembre de 2021 seguirá aplicando la mencionada obligatoriedad.
El inicio en los demás municipios del territorio nacional está descrito en el Decreto. Más información https://bit.ly/3dCrHuT
Esta póliza se encuentra en la categoría de seguro real y de ocurrencia, el cual tendrá por objeto resarcir, en caso de siniestro, al propietario inicial o sucesivos propietarios de las viviendas nuevas por los perjuicios patrimoniales causados.
La póliza de Seguro Decenal está a cargo del constructor o enajenador de vivienda.
El constructor o el enajenador de vivienda nueva podrán implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes. En todo caso, la suma de los valores de los mecanismos de amparo deberá cumplir con el requisito de suficiencia establecido en la normativa
Al momento de la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, esta deberá contener el documento que acredite la constitución y pago del mecanismo de amparo. En caso de no contar con el citado documento no se realizará la inscripción en el folio de matrícula correspondiente.
Vale la pena mencionar que en Colombia la industria aseguradora se encuentra sumamente regulada y vigilada. Parte de esa regulación considera particularmente las obligaciones de todas las compañías de seguros en relación con la protección al consumidor financiero (más información https://bit.ly/3dCrHuT)
¿Debe haber un mínimo de metros construidos?
Se puede dar el caso de edificios de apartamentos de menos de 2.000 m2, ¿Cómo se trataría el caso si no se tiene contemplado el amparar construcciones menores a ese tamaño?
La aplicación es obligatoria solo para proyectos con cinco (05) o más unidades residenciales, ¿cómo se evitará que se opte por subdividir los proyectos (construcción por etapas), con la intención de saltar esta regulación?
Más informaciónLa obligación recae sobre los proyectos de vivienda nueva que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.
La póliza ¿es por unidad de vivienda o por todo el proyecto?
Más informaciónLa póliza de seguro o el certificado individual respectivo deberá ser emitida por proyecto y se protocolizará en los actos de transferencia de las unidades habitacionales privadas resultantes, adicionalmente, Tratándose de las construcciones desarrolladas por etapas o unidades estructurales independientes, al igual que la certificación técnica de ocupación, el mecanismo de amparo podrá ser constituido por cada unidad estructural independiente.
La póliza se expide por una única vez.
La posibilidad de no emitir la póliza existe e incluso aplica para los demás mecanismos contemplados por la normativa, sin embargo, las entidades financieras o aseguradoras facultadas para la expedición de dichos mecanismos de amparo, deberán fundamentar su decisión en causas objetivas (Ley 1328 de 2009).
¿Para proyectos en curso las aseguradoras darían cobertura?
Más informaciónSerá potestad de cada compañía aseguradora, sin embargo, resulta ciertamente complejo que una aseguradora proteja a lo largo de una década un proyecto de vivienda que no conoce a profundidad y del cual no ha sido participe desde las etapas tempranas de planeación.
No, de hecho, la reconstrucción o reemplazo de la vivienda deberá considerar el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que se encontraba el inmueble amparado al momento del siniestro.
Los términos mínimos del mecanismo están establecidos por la normativa y no son objeto de modificaciones toda vez que las incidencias u objeciones técnicas que se presenten durante el proceso constructivo, en ningún caso podrán convertirse en exclusiones que limiten la cobertura del amparo ni oponerse a las reclamaciones de los compradores de vivienda.
¿Durante el proceso constructivo, la compañía de seguros emite alguna clase de documento? ¿algo que establezca el compromiso de las partes?
En la práctica la suscripción y expedición de este seguro se realiza utilizando un documento y/o término denominado "pre-poliza", pero en la Ley la "pre-poliza" no está tipificada. ¿Entonces esto se interpretará como una oferta? o ¿promesa de contrato de seguro?
¿Cuál será la metodología que permita dirimir las controversias que presente la aseguradora en la etapa de construcción?
¿Existen mecanismos que permitan dirimir las controversias contractuales que se presenten con el asegurador?
Más informaciónCada aseguradora cuenta con la potestad de implementar distintas alternativas que formalicen la relación precontractual en la que se establezcan, entre otras, las obligaciones de las partes y los mecanismos para dirimir diferencias durante las etapas de ejecución del proyecto de vivienda.
La fecha de inicio de la cobertura inicia una vez expedida la póliza, la cual deberá ser constituida como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.
Las aseguradoras cuentan con la potestad de requerir este tipo de garantías tales como títulos valores, garantías reales o constituciones de depósitos por concepto de deducibles previendo que el constructor o enajenador desaparezca o cese actividades en los eventos de insolvencia o liquidación.
Más informaciónNo obstante, vale la pena mencionar que las contragarantías en los seguros son útiles al momento de evaluar y cuantificar el riesgo, en la medida en que buscan controlar el riesgo moral, es decir, que el asegurado adquiera un seguro y haga cosas indebidas o de mala fe, dado que existe un tercero que responde por su patrimonio en calidad de garante.
¿La irrevocabilidad del seguro decenal aplica únicamente para la aseguradora?
Más informaciónTodos los mecanismos contemplados por la normativa cuentan con la característica de ser irrevocables, es decir, que una vez emitidos estarán vigente a lo largo de los 10 años de cobertura.
¿Los proyectos construidos que aún no se entregan y se entregarán en el primer semestre de 2022 los acogería la cobertura si se toma la póliza antes de entrega del proyecto?
¿Podrán ser asegurados los desarrollos ya existentes o únicamente serán desarrollos inmobiliarios nuevos?
Para aquellos proyectos que ya tienen los permisos y las licencias necesarias, pero que empieza a ser construidos durante el 2022, ¿también se le exige o no?
Si la licencia se encuentra en trámite en el 2021 pero aún no se tenga la licencia ¿es obligatorio tomar la póliza?
¿Si ya hay proyectos en construcción y la obra se finaliza y se entrega posterior a enero, el constructor debe constituir póliza?
Más informaciónEs de obligatorio cumplimiento para los proyectos de vivienda en los cuales la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva sea radicada en legal y debida forma con posterioridad al 31 de diciembre de 2021. Durante el régimen de transición (21 de febrero de 2019 - 31 de diciembre de 2021), los constructores o enajenadores de vivienda pueden aplicar de manera voluntaria tal disposición.
¿El seguro se deberá expedir antes de comenzar la obra o terminada esta?
Más informaciónEl mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.
La entidad aseguradora que emita la póliza de seguro podrá acordar con el constructor o enajenador de vivienda nueva, la inclusión de coberturas adicionales siempre que guarden conexidad con el objeto de la cobertura principal.
Más informaciónLas coberturas adicionales se tendrán como opcionales y no serán requisito indispensable para la expedición de la póliza que cubra la garantía.
Existen una variedad de riesgos propios de las labores de la terminación de las obras y ejecución de las etapas de postventa, que podrían ser transferidos a la industria aseguradora complementando la oferta del seguro decenal, coberturas que además de ser dirigida a los compradores de vivienda, podrían favorecer los intereses de los constructores o enajenadores de vivienda.
Si la construcción de un proyecto dura 2 años, ¿en qué momento se debe tomar la póliza Decenal?
¿En qué momento y a través de que medio el constructor/enajenador de vivienda dará aviso del inicio de una construcción nueva a la aseguradora?
Más informaciónSi bien la normativa no determina un momento exacto para iniciar el acercamiento, es importante que la aseguradora conozca la información del proyecto en etapas preliminares ya que esto le permitirá conocer los pormenores del proyecto que será objeto de aseguramiento.
En consecuencia, se recomienda que este acercamiento se generé desde las etapas de estructuración del proyecto (diseños), con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro cubrirá.
Cada compañía de seguros cuenta con la potestad de establecer elementos que le permitan conocer con mayor o menor detalle las particularidades del tomador del seguro (constructor o enajenador) independientemente de la figura jurídica que tenga.
Del universo total de licencias de construcción de vivienda, ¿qué porcentaje representan los proyectos con licencia de más de 2.000 m2?
Más informaciónEl Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, ha revelado en distintos escenarios que entre 2021 y 2030 se espera que se construyan 2,5 millones de viviendas y que 99% de estas sean cubiertas con el seguro decenal.
Justamente el constructor o el enajenador de vivienda nueva deberá constituir el mecanismo de amparo por la porción del valor de la vivienda que no fue cubierta con el subsidio.
El valor asegurado del inmueble corresponde al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada, teniendo en cuenta el cumplimiento de la norma sismo resistente vigente y las condiciones en que se encontraba la vivienda amparada al momento del siniestro.
Los mecanismos de amparo no cubrirán los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido expedido el Certificado Técnico de Ocupación por parte del supervisor técnico independiente, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación por ruina o amenaza de ruina derivada de algunas de las causas previstas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil (https://bit.ly/3GNUgT1).
Se entiende como perfeccionado el contrato una vez ha sido emitida la póliza de seguro, momento desde el cual el mecanismo será irrevocable.
En efecto, está es quizá, la razón principal por la que las aseguradoras deben estar al tanto de los pormenores y características que integran el proyecto inmobiliario desde fases de planeación previas al inicio de las obras.
Es necesario aclarar que ambos son seguros completamente independientes con amparos y beneficiarios diferentes, que no guardan conexión alguna. Los seguros Todo Riesgo Contratista tienen el propósito de cubrir a la obra contra las afectaciones que se pueden presentar durante la ejecución de esta, en consecuencia, el beneficiario no es otro que el contratista encargado de la ejecución de las labores de construcción.
En efecto, la póliza de calidad y estabilidad de obra hace parte del abanico de garantías de cumplimiento contractual, en la cual, se protege a la Entidad Estatal por los perjuicios que sufra como consecuencia de cualquier daño o deterioro que presente la obra entregada, por razones imputables al contratista, mientras que el Seguro Decenal protege al comprador de vivienda.
Teniendo claro que las condiciones y características de las pólizas de estabilidad de obra son completamente distintas a las establecidas para el Seguro Decenal, se recomienda que el acercamiento entre el constructor y/o enajenador con la compañía aseguradora se generé desde las etapas de estructuración del proyecto (diseños), con el propósito de otorgarle al asegurador un conocimiento adecuado del riesgo que a futuro va a amparar. De igual manera, las entidades aseguradoras deberán fundamentar su decisión de no expedición de la póliza en causas objetivas.
La obligación del constructor o enajenador de vivienda de constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales inmuebles, recaen sobre los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto, que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.
La póliza cuenta con ciertas ventajas operativas que pueden resultar más beneficiosas para el proyecto, sin embargo, es potestad del constructor o enajenador de vivienda la escogencia del mecanismo de amparo. De igual manera, el constructor o enajenador podrá implementar uno o varios mecanismos de amparo para cada una de sus obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes.
Si, la oferta del Seguro Decenal estará disponible para los constructores o enajenadores de vivienda que de manera voluntaria quieran asegurar un proyecto inmobiliario de vivienda que estén por fuera de las obligaciones la normativa (cinco o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros).